Ombygning

Står du over for ombygning eller renovering, fx en tagudskiftning? Vi guider dig gennem Bygningsreglementets krav for denne projekttype. Vi sikrer, at din ombygning opfylder standarder og dokumentationskrav, herunder kravet om rentabel efterisolering.

Ombygning

Hvad er omfattet af kategorien Ombygning?

Ombygninger og andre ændringer omfatter aktiviteter såsom renovering eller ændringer, der ikke kategoriseres som ændret anvendelse eller tilbygninger.

Dette kan inkludere:

  • Udskiftning af tagbelægning
  • Montering af ny regnskærm på en let ydervæg
  • Pudsning af en facade, som ikke tidligere har været pudset.
  • Udskiftning af lofter i bygningen som helhed
  • Udskifte indvendige vægflader (svarende til en hel facade eller gavl).
  • Udskiftning af hele gulvflader, der er afgrænset af vægge.
 

Bygningsreglementet stiller i forbindelse med renovering af eksisterende byggeri generelt krav om, at der ved renovering af bygningsdele skal efterisoleres, hvis det er rentabelt.

Bygningsdelen skal opfylde isoleringskravene (se Tabel 2), såfremt det er rentabelt og fugtteknisk forsvarligt.

Hvis det ikke er rentabelt at isolere helt op til kravniveauet, skal der i stedet isoleres til det niveau der er rentabelt. Her kan en rentabilitetsberegning anvendes. Derfor laves som regel flere beregninger på samme bygningsdel for at finde frem til den nærmest rentable løsning.

  • Udskiftning af bygningsdel i sin helhed, fx tag inkl. spær og lofter.
  • Udskiftning af vinduer og døre
  • Udskiftning af installationer.

 

Der kan være flere årsager til at efterisoleringskravet af en bygningsdel der ombygges, ikke kan overholdes. Der kan fx være økonomiske årsager der gør, at investeringen ikke bliver rentabel eller øget risiko for fugttekniske problemer. Der kan desuden være andre begrænsninger i forbindelse med fx bygningshøjde, bevaringsværdighed, rumhøjde, lokalplaner, sammenbygning med nabobygninger m.fl. Det vil altid være kommunen, der skal tage stilling til, om der kan dispenseres fra efterisoleringskravene.

Følgende er altid undtaget:

  • Kirker og bygninger, som er en del af et fredet fortidsminde, er undtaget fra bestemmelserne
  • Løsninger der medfører risiko for fugtskader
 

For sommerhuse gælder ved ombygning, andre forandringer og udskiftning værdierne for nye sommerhuse, under forudsætning af den fornødne rentabilitet. Ved vurdering af rentabiliteten betragtes sommerhuset som værende i brug som bolig også i vinterhalvåret.


I tilfælde af at kravet om efterisolering ikke overholdes af andre grunde, kan der søges om dispensation hos kommunen. Kommunen vil i de fleste tilfælde bede om en dokumentation der kan synliggøre kravet opfyldes i videst muligt omfang eller gennem et kompenserende tiltag.

Et eksempel på er typisk projekt i kategorien Ombygning

En boligejer ønsker at udskifte det udtjente tegltag på sin murermestervilla fra 1930. Huset er udført med 45° hanebåndsspær og hele 1. salen er for ca. 15 år siden totalistandsat indendørs.

Taget er isoleret med 100 mm isolering mellem de gamle spær. Teglsten og lægter skal udskiftes og boligejer er i forbindelse med dialog med håndværkeren blevet opmærksom på at der udløses krav om rentabel efterisolering.

Det står dog klart, nu hvor taget er åbnet op, at der ikke er plads til meget isolering oven på den gamle isolering ud at hele taget skal hæves tilsvarende. Faktisk er der kun plads til i alt 150 mm. Hvis der isoleres helt ud til det nye undertag. Kravet i Bygningsreglementet anviser at der skal være ca. 350 mm isolering i alt og det vil betyde at taget skal hæves ca. 25 cm. 

Håndværkeren gør boligejeren opmærksom på at, det vil have mange fordyrende følgeudgifter at hæve taget. Han påpeger:

  • Facade og gavle skal hæves ca. 5 sten og gesimsen skal udskiftes
  • Skorsten inkl. inddækninger skal hæves tilsvarende
  • Bygningens karakter ændres ret markant.
 

Boligejeren og håndværkeren stod over for en kompleks problemstilling med Bygningsreglementets krav om efterisolering. Håndværkeren anbefaler bygherren at kontakte Energiberegner ApS, med henblik på at få dokumenteret om hvorvidt er det er muligt at efterisolere til et mindre omfattende men rentabelt niveau.

På baggrund af håndværkerens anbefaling, kontaktede boligejeren Energiberegner ApS for at undersøge muligheden for at efterisolere med en mindre isoleringstykkelse, der passede bedre til de fysiske begrænsninger og budgetmæssige hensyn. Dermed kunne de træffe en informeret beslutning om den mest hensigtsmæssige løsning for deres specifikke situation, samt overholde Bygningsreglementet med den korrekte dokumentation.

Til højre ses referencebilleder fra ombygningsprojektet.

Energikravene ved Ombygning kan opfyldes med tre forskellige metoder:

  1. U-værdikrav til klimaskærm ved Ombygning. Energinotat med U-værdiberegning. Se ydelsen Rådgivning.
  2. Rentabilitetsberegning. Se ydelsen Rentabilitetsberegning.
  3. Energiramme (renoveringsklasser). Se ydelsen Energirammeberegning.

Rentabiliteten er et udtryk for, hvor lønsomt et energibesparende tiltag er. Eller med andre ord: Sparer bygningsejeren på lang sigt flere penge på energiregningen, end det koster at investere i tiltaget?

Rentabilitet beregnes således (jf. § 275 i BR18):

Tabel 2: Bygningsreglementets krav til maksimale varmetabskoefficienter og omtrentelige isoleringstykkelser ved efterisolering af bygningsdele

Et efterisoleringsarbejde vurderes typisk at være rentabelt, når omkostningen til isoleringsmateriale og til at udføre selve isoleringsarbejdet og eventuelle direkte følgearbejder vil være tjent ind i løbet af højest 30 år (gælder bygningsdele se Tabel 1).

Hvis rentabiliteten er større eller lig med 1,33, anses investeringen for at være rentabel for bygningsejeren. Det svarer til, at foranstaltningen er tilbagebetalt inden for 3/4 af den forventede levetid.

Tabel 1: Levetider fastsat af Bygningsreglementet

Boligejeren har hovedansvaret for at sikre, at hans eller hendes bygning opfylder kravene i bygningsreglementet, herunder ved ombygning og renovering såsom udskiftning af taget. Mange er ikke klar over, at der altid stilles krav om rentabel efterisolering ved tagudskiftning, hvilket kan føre til uventede omkostninger senere hen.

Ved salg af ejendommen kan der kræves dokumentation for efterisoleringens overholdelse i form af en rentabilitetsberegning eller alternativ dokumentation for ombygningens overensstemmelse med reglementet.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at ombygningsarbejde normalt ikke kræver byggetilladelse, men ved efterisolering af ydervægge med mere end 25 cm skal tilladelse indhentes hos kommunen, da det påvirker bygningens etageareal.

Manglende efterisolering kan få konsekvenser for den tidligere boligejer, der kan blive pålagt omkostningerne ved efterisolering, hvis dette ikke er dokumenteret som ikke-rentabelt. Endvidere kan den professionelle part (fx en håndværker) blive pålagt erstatningsansvar for manglende rådgivning omkring efterisoleringens krav og konsekvenser.